安省終止租約：業主如何合法收回單位

安省許多小業主——尤其是首次出租地庫、共管柏文（condo）或投資物業的新手業主——在得知自己在終止租約一事上權力有多小時，往往感到震驚。您不能僅僅給租客一個期限、換掉門鎖，或把對方的物品搬到路邊。住宅租約受《2006年住宅租賃法》（Residential Tenancies Act, 2006）規管，而只有租務委員會（Landlord and Tenant Board, LTB）才能在違背租客意願的情況下合法終止租約。

用錯誤的方式去做，不僅無效，還可能令您承擔嚴重的法律責任。以下是正確的程序。

第一步：送達正確的通知

每一次驅逐都始於一份正確、且正確送達的通知表格。用哪一份表格，完全取決於您為甚麼想終止租約。最常見的通知包括：

N4——拖欠租金。最常見的通知。它在您可以向 LTB 提出申請之前，給租客一段繳付時間：按月或按年的租約至少14天，按日或按週的租約至少7天。如果租客在期限內付清全部欠款，該通知即告失效。
**N5——損壞、干擾他人或居住過度擠迫。**第一份 N5 通常會給租客一段時間糾正問題，您才能繼續推進。
N6——非法行為或（在資助房屋中）虛報收入。
N7——嚴重問題，例如蓄意損壞或嚴重危害他人安全。
N8——持續遲交租金或其他特定理由。
N12——您本人、買家或近親想要入住。此通知須給予至少60天的通知期，並以一個租期（或固定租約）的最後一天為終止日，且業主須向租客補償相當於一個月租金的款項（或提供一個對方可接受的替代單位）。擬入住者必須確有真實入住意圖。
N13——拆卸、改建或需要單位騰空的大規模維修。此通知須給予至少120天的通知期，補償金額視乎樓宇規模而定。

每一份通知都有嚴格的內容和時限規則。日期寫錯、期限算錯或用錯表格，是申請被駁回最常見的原因之一——令您從頭再來。

第二步：向租務委員會提出申請

僅憑一份通知並不能終止租約。如果租客沒有在通知所列日期前搬走（就 N4 而言，是沒有付清欠款），您的下一步就是向 LTB 提交相應的申請並繳付申請費。隨後您需要等候聆訊，目前 LTB 主要以視像方式進行聆訊。

第三步：聆訊與命令

在聆訊中，您必須證明自己的理據——通知有效、已正確送達，且理由成立。只有 LTB 才能發出終止租約的命令。若您勝訴，便會取得一份命令；如果命令要求租客離開而對方仍不離開，您便進入最後一步。

第四步：只有執達主任（Sheriff）才能執行驅逐

這是業主最常弄錯的一條規則。即使手握驅逐令，**您也不能自行趕走租客。**只有法院執行辦公室（Court Enforcement Office）——即執達主任（sheriff）——才能實際執行驅逐。換鎖、切斷水電、搬走租客物品，或在未經執達主任執行命令的情況下以其他方式強行趕人，都是違法的，並可能令您面對可觀的處罰。

為甚麼把程序做對如此重要

LTB 的程序既技術性又不容差錯。一份有缺陷的通知、一個錯過的期限，或一次「自行執法」的嘗試，都可能令您損失數月租金，並使您面對租客的索償。對大多數業主而言，第一次就把文件做對、並在聆訊上呈現一個乾淨利落的案件，才是收回單位最快、最省錢的途徑。

本文僅為一般資訊，不構成法律意見。每宗案件均取決於其具體事實。

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